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澳门新濠影汇银河 - 前10月惠州楼市月均销售135万平方米,惠城、惠阳不增反降

澳门新濠影汇银河 - 前10月惠州楼市月均销售135万平方米,惠城、惠阳不增反降

澳门新濠影汇银河,“只要有新房源推出基本就能马上卖完。”“价格很优惠了,折扣也有,但客户还是不多。”这是记者近日在金山新城、惠博路楼盘现场走访的见闻,各区域间市场差异化发展明显。

宏观市场则表现稳定。

据惠州市统计局统计的数据显示,前9月全市销售商品房面积1204.95万平方米,同比增长0.7%,均价10914元/平方米,市场呈现出价稳量稳,稳中微增的行情。而叠加官方数据平台惠民之家公示的10月交易数据,全市1—10月房源销售面积1353.08万平方米,月均达到135.3万平方米的高位。

关注到各县区组团市场则差异明显,销售房源规模同比涨跌不一,在仲恺上涨38.6%的同时惠阳则出现了25.6%的跌幅。再关注到阶段性的投资规模、商品房开工、竣工和待售面积内容,各区域间还将面临着截然不同的供需基础面,加速供应和去库存将在不同区域出现,这也带来了市场发展的隐患。

如何更有效地发展?多位行业专家均呼唤市场调控精准化、合理化,因地制宜,差异化施策应对不同地区的实际情况,更有效地引导行业的提质发展。与此同时,专家还指出,调控的精准化还应不断延伸和细化,结合不同地段、不同产品品质和服务统筹考虑,为行业发展注入新活力,推动行业高品质发展。

市场销售月均135万平方米

“客户数量相较之前是少了些,但新房源一推出来还是较快卖完。”“价格已经比较优惠了,接下来可能多些折扣吸引客户。”……在近期实地踩盘过程中,一南一北,位于金山新城、惠博路沿线片区的两个楼盘项目售楼人员向记者介绍了各自的销售状况。

随着惠州楼市调控的持续深化发展,对比过去两年的“火热”行情,当前的市场趋于理性。尽管从去年第四季度以来,推售优惠折扣花样变得普及,但多个楼盘项目均表示购房客户减少,房子不再好卖。在市场销售数据统计中,从2019年4月份开始甚至一度出现了4连跌,从4月份的12765套,一直跌至8月份的10621套。

然而,刚刚过去的9月、10月,在全市超60个项目齐齐推售新房源的推动下,全市四区三县两个月新建商品住宅网签规模分别达到:14220套/149.97万平方米、13984套/148.13万平方米,月均接近150万平方米的高位交易值与去年的峰值周期基本持平。

再关注到阶段性的市场表现,据惠州市政府公示的《2019年前三季度惠州经济运行情况》,在前三季度,全市商品房销售面积1204.95万平方米,同比增长0.7%,增幅比上半年上升4.1个百分点。其中,商品住宅销售面积1156万平方米,同比增长2%,增幅比上半年提高6.1个百分点。叠加10月数据可知,全市1—10月销售商品房源面积达到1353.08万平方米,月均销售规模达到135.3万平方米。

在销售金额表现上则达到了1315.11亿元,同比去年同期的1293.27亿元增长1.7%。结合销售面积规模,前三季度惠州房屋销售均价为10914元/平方米,对比上半年11200元/平方米的实时均价水平出现小幅下滑。同比去年同期10807元/平方米的均价则保持着107元/平方米的增幅。

“尽管部分项目或区域的供需环境发生了改变,但从整个城市市场看来,仍然延续着2016年以来的市场高位交易表现。”惠州楼市专家、世联行粤东区域公司董事总经理周玉仁介绍,随着市场调控的持续和深化,惠州房地产市场的基础面是在不断地走向良好的,在量价表现上平稳向好,都保持着稳中有升的局面,这也为后续市场良性发展提供了基础。

周玉仁同时指出,关注到城市的发展潜力,无论是大湾区发展的提速,还是轨道交通、金山新城等城市片区的发展利好,都将有效助力惠州城市功能完善。而这对于房地产市场而言则意味着长足的吸引力和更大的发展潜力。

各县区差异化发展趋势加大

随着房地产市场调控的持续发力,惠州楼市发展平稳。然而,聚焦到各片区,城市发展基础面的不同也带来了差异化发展,尤其是在当前市场不断回归理性的背景下,不平衡的势头仍在加剧。

据惠州市统计局统计的数据显示,尽管前三季度商品房销售面积1204.95万平方米,同比增长幅度仅为0.7%,但在各个县区市场则呈现出了不同的局面。

在商品房销售规模统计层面,惠州四个市区组团中,大亚湾和仲恺两个经济开发区(高新区)分别销售房源308.8万平方米、137.4万平方米,同比涨幅7.5%和38.6%;而惠城、惠阳不增反降,交易数分别为241万平方米、161.6万平方米,同比分别下跌11.9%、25.6%。县域市场同样如此,尽管惠东和博罗都以14%左右的增幅分别获得141.8万平方米和177.1万平方米的交易数,但龙门的交易数仅为37.4万平方米,下跌7.5%。

值得注意的是,该数据同时还涉及前9月全市的投资和开工建设情况。

在房地产投资表现上,全市投资总额达到842.7亿元,同比去年的702亿元增幅达到了20%,其中又以惠城、惠阳和大亚湾最为突出,投资金额均超过140亿元(惠城最高达到183亿元),而增幅最高的为仲恺,106亿的投资额同比涨幅达到86.6%。

关注到商品房施工情况,8633万平方米的施工面积和1687万平方米的新开工面积均取得破两成的增值,与此同时,同期迎来455.2万平方米房源竣工同样实现了19.5%的涨幅。

对比同期的销售表现,行业投资的集聚,以及新开工和竣工房源面积的大幅增加直接带来了市场存量的增多。据市住建局统计的前三季度待售房源规模也达到了403.4万平方米,同比去年同期的365.3万平方米,增加面积39.1万平方米。

“结合目前的销售节奏,待售房源面积还算比较轻松,三四个月的去化周期,但细看各县区的表现则不尽然。”惠州中原地产资源策略中心总监叶晓燕介绍,在交易表现上,惠城、惠阳和大亚湾还是热区,很明显更能够得到市场的关注,销售压力也相对较小,但博罗、龙门等县域市场库存压力在增大,尤其是惠东和博罗,高推售尽管带来了销售数据的高涨,但带来的库存压力同样不容忽视。

叶晓燕同时指出,不单是在各个县区之间,聚焦于惠城或某一县区市场,金山湖、水口、小金口等不同片区之间,甚至不同的项目之间差异化的发展趋势越发明显。“关注到这一市场行情,如何更好地引导市场更健康有序发展,市场调控的不断自我调节和精准化施策引导变得关键。”她说道。

精准调控为市场注入发展活力

一方面,市场呼唤行业调控精细化。另一方面,调控的不断精准化和合理化也为市场注入了新活力。

“对比其他县区,我们龙门市场的特点很鲜明的,县城板块住房保刚需,南昆山永汉片区则属于开放式的养生度假需求,在调控引导就必须分类而治、一区一策,维护整个县域市场的平稳同时保持不同片区的发展活力。”龙门县房产管理局局长赵宇受访时介绍,根据需求的不同、产品属性的不同,以及客户群体的不同等统筹考虑,分设标准,这也能够使得调控的引导更加精准有效。

聚焦过往的调控进程,随着精准施策的不断延伸,类似的局面在惠城、仲恺、惠东、博罗等县区的市场表现变得明显。不同片区以差异化措施进行引导,进而有效推动整个区域市场的平稳健康发展。

当前,随着惠州建设国内一流城市进程的提速,赣深高铁、深惠城际不断取得新进展,以及金山新城、高铁北站新城等新区建设的加快,惠州正吸引着珠三角、乃至全国范围内的众多创新创业机构和人才入驻,同时也受到部分投资客的关注,均加剧了楼市供需的紧张局面。尤其是在部分城市核心区的优质楼盘项目,甚至长期以来逢新货推售便出现排队“哄抢”。

“从微观项目来看就是楼盘热销,但关注到整个市场就会发现,热销的仅为少数几个核心区的优质项目,而在城市其他组团片区的项目则仍面临着高额折扣也仍难出售的情形。”惠州楼市独立评论人、甲乙丙丁策划机构创始人余鹤皋指出,出现这样的局面实际上就是项目区分度和价格精准度不够的表现,因为城市核心区和周边楼盘项目间的价差不明显,核心区的价值没有得到充分体现,使得购房者集聚在少数几个楼盘置业,而周边项目则“门可罗雀”。

余鹤皋直言,这种局面将带来市场的不稳定因素,是目前市场不断出现房产中介叫卖“喝茶费”“选房费”的根源,也成为市场纠纷的多发区。他认为,政府的调控应该更精细化和精准化,不只是不同的大片区,对于不同地段的项目、不同品质的项目都应该细化思考,让入市的房源价格有高有低,让市民结合自身支付能力进行合理的选择,而非扎堆涌入某个楼盘买房。

关注当前市场调控施策方向,记者注意到,随着惠州市住建局不断推动调控因地制宜和因时制宜发展,市场定价机制正在不断变得灵活,也切实为新阶段的惠州房地产市场带来了发展活力。

今年年中以来,奥林匹克花园、星河丹堤、御水龙庭、金盛丽景花园等多个楼盘项目在推售新批次房源过程中,均出现了备案价格不同幅度的上扬。而富力惠林温泉、富盈公馆等项目则出现了一定幅度的下滑。新城金越江南、方圆东江月岛更是重回了几年前市场出现的“5字头”“6字头”。

与此同时,结合即时市场的销售表现,企业定价更加精准化。据市住建局信息交易版预售房源信息显示,位于上东平区域的金盛丽景花园,随着隆生大桥的开通,时隔四年再度推售,价格突破13000元/平方米,备受各方关注,但经历市场滞销和打折推售后,近日领取预售证的新批次房源备案价格已出现明显的下降,单价降幅在500元/平方米左右。

余鹤皋对此表示,通过不同区域定价的精准化、合理化,让优质产品获得认可将有效引导企业提质发展。对于企业而言,在当前更加灵活和精细化的调控机制下,比项目备案价格更为实际的是,能否卖得出去。

【记者】张峰

【摄影】梁维春

【作者】 张峰;梁维春

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端 南方号~惠州市~惠州自营号~惠州楼市帮